خرید و فروش وکالتی به چه صورت است؟
نقل و انتقال املاک دارای هزینه‌های به غایت بالایی است، برای همین بسیاری از افراد از به نام زدن سند امتناع کرده و اصطلاحا، سندی وکالتی و بلاعزل تنظیم می‌کنند و تمام مراحل قانونی با همین سند انجام می‌شود. وکالت نامه حتما باید کتبا نوشته شده و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد؛ در غیر اینصورت اثر قانونی بدان بار نمی‌شود. یعنی با جاری شدن صیغه ایجاب و قبول، نقل و انتقال، شرعا صورت می‌پذیرد، اما؛ جهت انجام تشریفات عقد شامل اخذ مفاصا حساب‌های شهرداری و دارایی و نیروی انتظامی (در مورد ماشین) و صدور سند رسمی در دفاتر و ادارات اسناد رسمی، وکالتی حاوی کلیه اختیارات اعم از کاری و مملک داده می‌شود، به‌طوری که موکل را بی نیاز از حضور در مراجع مذکور بنابراین وکیل اختیار هر گونه تصرفات در مورد موضوع وکالت ماخوذه از سوی موکل را دارد که به او اختیار هر گونه نقل و انتقال اموال، اعم از خرید و فروش به هر مبلغ و به هر شخص و لو به خود را می‌دهد که اصطلاحا به آن وکالت مملک گفته می‌شود. در خرید و فروش ملک با وکالت نامه از وکالت مقید استفاده می‌شود و وکیل اختیار موضوع معینی (صرفا انتقال سند) را خواهد داشت. به عبارت دیگر، وی می‌تواند هرگونه نقل و انتقال ملک و اموال، اعم از خرید و فروش به مبلغ دلخواه و به هر شخص، ولو اینکه آن شخص خودش باشد را می‌دهد. لذا تاکید می‌گردد در وکالت فروش، موضوع و عقد وکالت به‌صورت مقید و صرفا برای انجام تشریفات انتقال سند مثل استعلام از شهرداری، مفاصای مالیاتی و انتقال سند، تنظیم گردد. و اخذ مجوزات و استعلامات لازمه و تادیه کلیه هزینه‌ها و مخارج قانونی و تعمیر و مرمت و بازسازی رقبه و اخذ و دریافت پروانه ساختمانی از هر نوع و به هر نحو و انعقاد قرارداد با مهندسین به هر نحو و ترتیب و سپردن هر گونه تعهد و تصدیق امضاء و اخذ و دریافت هر میزان و مقدار مصالح ساختمانی و قیام و اقدام به تمامی تشریفات لازمه و تشکیل پرونده و تعقیب و پیگیری پرونده‌های متشکله و سپس در صورت فقد هر گونه منع قانونی فروش و انتقال قطعی سهمی موکل در رقبه یاد شده با جمیع متعلقات و لواحق و توابع آن و آب و برق و گاز منصوبه به هر شخص ولو خود وکیل و به هر قیمت و شرط و نحو و ترتیب و اسقاط کافه‌ی خیارات ولو خیار غبن به هر درجه و مقدار و تسلیم مبیع و قبض ثمن و سپردن هرگونه تعهد و ضمانت کشف فساد ضمنا موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل و ضم و کیل را به مدت پنج سال از خود سلب و ساقط نمود. لازم به یاد آوری است در این نوع قراردادها، اگرچه خریدار وکالت (حتی به‌صورت بلاعزل)، در انتقال ملک به خودش را دارد، اما این، نافی این امر نخواهد بود که خود موکل نیز اقداماتی را در موضوع وکالت انجام دهد. ۱-چنانچه موضوع وکالت فرضا یک ماشین ۲۰۶ باشد (لازم به ذکر است وکالت در فروش صرفا مخصوص اموال غیر منقولی نظیر خانه و زمین نیست و در مورد اتومبیل نیز بسیار رایج است.) و ماشین در اثر حادثه نابود شده یا به سرقت برود، وکالت در فروش برای خریدار بی فایده خواهد بود؛ چرا که یکی از راه‌های انحلال عقد وکالت، از بین رفتن موضوع آن است، لذا در این صورت وکالت به طور کلی بی اثر می‌شود. ۲-اگر مدت وکالت در فروشی که برای خریدار معین گردیده است، منقضی شده و وی نتواند تمام تشریفات انتقال ملک و سند را انجام دهد، به دلیل انقضای مهلت، عقد وکالت پایان یافته و خریدار مستحق هیچ چیز نخواهد بود؛ مگر اینکه مسبوق یا همزمان با وکالت در فروش، مبایعه نامه کتبی بین خریدار و فروشنده موجود بوده باشد تا به واسطه آن الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد. ۴-چنانچه پس از انعقاد قرارداد وکالت، هر یک از طرفین، مجنون شده، سفیه گردد (سفیه اصطلاحا به شخصی اطلاق می‌گردد که عقل معاش نداشته و تصرف وی در اموالش عاقلانه نیست لذا باید قیم داشته باشد تا امورش را به پیش ببرد) یا فوت کند، در هر سه مورد عقد وکالت باطل می‌گردد. در مورد آخر یعنی فوت فروشنده، ملکی که به واسطه وکالت در فروش، خریداری شده و سند آن به خریدار انتقال نیافته، به ورثه فروشنده (مالک اصلی آن) خواهد رسید. همچنین در صورتی که خریدار فوت کند، ورثه وی نمی‌توانند از وکالت نامه استفاده کرده و از آن ارث ببرند؛ مگر اینکه خریدار دارای مبایعه نامه کتبی با امضای فروشنده باشد که در این صورت حق وی بر ملک انتقالی، ثابت است. ثبت مبایعه نامه کتبی در کنار تنظیم وکالت در فروش خواهد بود. با در دست داشتن مبایعه نامه در تمامی مراجع قانونی می‌توانید اثبات کنید که ملک به صورت وکالتی به شما انتقال یافته است. این مبایعه نامه حتما حتما باید در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر مشاورین املاک منعقد گردد نه به صورت عادی؛ چرا که در صورت اول، قادر خواهید بود به واسطه کد رهگیری که پس از تنظیم مبایعه نامه به شما داده می‌شود، مالکیت خود را اثبات کرده و مانع انتقال آن به دیگری شوید. ۱-اگر شخصی به دیگری وکالت دهد که فرضا زمین وی را بفروشد، اما خود، پیش از وکیل اقدام به فروش آن کند، معامله از اعتبار قانونی کامل برخوردار است، زیرا موکل حق دارد هر عملی را که برای آن به دیگری وکالت می‌دهد، خودش هم انجام دهد. ۲-اگر شخصی، پس از انجام معامله با خریدار چه به صورت کتبی و در قالب قولنامه عادی و چه به صورت شفاهی، وکالت دهد که پس از طی تشریفات قانونی مثل گرفتن مفاصای مالیاتی، خلافی شهرداری و رفع موانع ثبتی ۳-چنانچه وکالت در فروش، متضمن مبایعه نامه کتبی نباشد و خرید و فروش شفاها بین طرفین واقع شود، خریدار ابتدا باید وقوع عقد بیع را اثبات کرده تا از امتیازات وکالت در فروش بهره مند گردد. لذا انعقاد مبایعه نامه کتبی در دفاتر اسناد رسمی از مهمات این نوع وکالت است. ۴-در صورتی که وکالت در فروش، دارای مدت زمان باشد و خریدار نتواند در بازه زمانی سند را به خود انتقال دهد، با انقضای مدت، عقد وکالت نیز منتفی شده و هیچ حقی برای او به همین علت توصیه می‌شود که فقط جهت انجام امور اداری از وکالت‌نامه و وکیل استفاده شده و اگر ملک، زمین یا خودرویی را به صورت وکالتی خریداری می‌نمایید، ۷- برای جلوگیری از اقدامات منافی با مصلحت خریدار توسط فروشنده، به‌طور صریح در وکالت‌نامه قید گردد که موکل (مالک اصلی یا همان فروشنده) هیچ‌گونه حق دخالتی در اجرای آن ندارد و این مجوز از او ساقط گردد، به عبارتی؛ در وکالت نامه، حق فروش ملک به شخص دیگر از فروشنده سلب شود.
متن کامل نوشته در سایت سامانه حقوقی دادپرداز
نظرات