معماران بازوی اصلی سرمایه گذاران در مراکز...

با طراحی مرکز خرید طراحی کورش مال در غرب تهران به عنوان پر بازدیدترین ، موفق ترین مرکز تجاری ‌تفریحی و پردیس سینمایی طی چند سال پیاپی نام این معمار برجسته را مطرح کرد تا پس از این تجربه موفق خالق یکی از شاخص ترین برج های اداری تهران یعنی ساختمان دفتر مرکزی گروه صنعتی گلرنگ یا همان برج ساعی باشد، در این شماره گفت وگویی را مهندس مهداد جاویدنژاد ترتیب داده ایم تا توضیحات مفصل تری پیرامون پروژه های انجام شده اش ارائه کند.

لطفا بفرمایید که پس از دو پروژه موفق کورش مال و برج ساعی چه آثار دیگری را در کارنامه خود دارید ؟

در خصوص پروژه های قبل از کورش مال بطور اجمالی باید عرض کنم طراحی و نظارت صدها هزار متر مربع مجموعه ساختمانهای فرهنگی ، دانشگاهی ، اداری ، تجاری ، مسکونی ، شهرک و ویلایی و خدماتی در بخش های دولتی و خصوصی را به انجام رسانده ام و چند سالی نیز عهده دار مدیریت امور ساختمان و تاسیسات دانشگاه صنعتی شریف بوده ام و پس از برج اداری ساعی نیز طراحی چند پروژه مختلف از جمله مجموعه ویلایی و گردشگری جادوی طبیعت در شهر رامسر ، پردیس سینمایی و مرکز خرید و تفریحی مادر در شهر دزفول و همچنین پردیس سینمایی ، مرکز خرید ، تفریحی و اداری ونوس غرب در شهر تهران را عهده دار بوده ام .

لطفا در خصوص یکی از پروژه هایی که نام بردید ( به عنوان مثال پروژه ونوس غرب) توضیحات بیشتری بدهید ؟

پروژه ونوس غرب در خیابان اشرفی اصفهانی و درمقابل مرکز خرید تیراژه با مساحت زیر بنای حدود ۶۰ هزار متر مربع در ۲۴ طبقه در حال احداث است که حدود ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارد و بر اساس برنامه مقرر است تا در پایان سال ۱۴۰۱ مورد بهره برداری قرار گیرد. این پروژه مشتمل بر واحدهای تجاری ، پردیس سینمایی با ۵ سالن نمایش ، مجموعه کامل و استثنائی ورزشی ، فودکورت و رستوران های متنوع ، شهربازی و فضای بازی کودکان و یک طبقه منحصر بفرد اختصاصی برای بانوان ، ۱۰۰ واحد اداری در ۶ طبقه و حدود ۶۰۰ محل پارک اتومبیل می باشد .

باتوجه به اینکه کورش مال با استقبال فوق العاده ای مواجه و در عین حال در چندسال اخیر مراکز خرید متعددی در مقیاس های متفاوت در ایران و بویژه در شهر تهران احداث و مورد بهره برداری قرار گرفته اند بفرمایید که با توجه به افزایش چشمگیر شمار مجموعه های جدید ، آینده و امکان موفقیت پردیس سینمایی تفریحی ونوس غرب را چگونه پیش بینی و ارزیابی می کنید ؟

پاسخ به این سئوال نیازمند انجام یک بررسی عمیق پیرامون مولفه های پرشمار تاثیرگذار بر موضوع است یقینا نتیجه این مطالعه تحلیلی نه فقط در ارزیابی موفقیت پروژه ونوس غرب بلکه در روند سرمایه گذاری ، طراحی ، احداث ، بهره وری اینگونه مراکز حائز توجه و از نظر من حیاتی می باشد . با توجه به مواردیکه مطرح شد پر واضح است که پاسخ کامل سئوال شما در مجال این مصاحبه نمی گنجد و چنانچه فرصتی فراهم گردد بسیار خوشحال خواهم شد که بتوانم آنرا در قالب سلسله مقالاتی در باب احداث مراکز تجاری ، تفریحی ارائه نمایم هرچند که بخشی از مجموعه کتاب ۸ جلدی درباره معماری که در دست تحریر دارم بدین مبحث اختصاص یافته که انشالله در آینده نزدیک به نشر در خواهد آمد ، ولیکن برای اینکه سئوال شما را بی پاسخ نگذاشته باشم سعی می کنم با اشاره به کلیاتی در این ارتباط جواب موجزی به این پرسش بدهم

برخی مولفه های تاثیر گذار بر میزان موفقیت اینگونه مجموعه ها عبارتند از، حوزه نفوذی و بازار هدف ، موقعیت مکانی ، تنوع کاربری و تعریف سطوح زیربنا واحدهای مختلف عملکردی و دیاگرام های ارتباطی افقی و عمودی آنها و همچنین احکام مطالعات مارکتینگ ، تهیه طرح معماری مطلوب با توجه به اهمیت فاکتورهای تاثیر گذاری مانند تعریف theme غالب طرح ، تامین آرامش و امنیت مراجعین ‌رفع هرگونه دغدغه ای که منجر به کاهش زمان حضور مراجعین به مجموعه شود ، تعریف انکرهای جذاب وبویژه غذائی ، (نباید از نظر دور داشت که مولفه eating در اینگونه مراکز حتی مقدم بر مولفه shopping مطرح و اثر گذار بوده و حائز اهمیت بسزائی است )، تعریف مزیت رقابتی و وجه تمایز از مراکز مشابه یا به عبارت ساده تر آدرس شدن مجموعه ، طراحی مطلوب با توجه به قابلیت های بستر طرح و مولفه های یادشده ، تبعیت از تناسبات آرمانی ، توجه به اصول زیبائی شناسی و بطور کلی اشراف واقعی به علم معماری و تبعیت از مبانی اساسی آن و البته خلاقیت در طراحی و ده ها مولفه تاثیر گذار دیگر که نهایتا باید منجر به افزایش زمان حضور مراجعین به مجموعه گردد .

بدیهی است که باتوجه به نحوه و میزان کارکرد مولفه های مورد اشاره در مجموعه های فعال و یا در شرف اجراء می توان بصورت علمی و منطقی نسبت به دلایل رونق مراکز فعال و پیش بینی مجموعه های در حال احداث اظهار نظر ‌و پیش بینی نمود .

لطفا بفرمایید که مرکز خرید کوروش مال از چه ویژگی های منحصر به فردی برخوردار است؟

درخصوص پروژه کورش مال ، می‌توان به نقش فاکتورهای بسیار مهمی اشاره نمود از جمله ، معماری مدرن و minimal مجموعه و بهره مندی از theme اختصاصی movement با بهره جوئی از concept نمایش حرکت انسان در فضا در سطوح و ترازهای مختلف با استفاده از وید مرکزی بزرگ و رعایت کلیه تناسبات علم زیبائی شناسی ، حوزه نفوذی گسترده که علاوه بر منطقه اجرای پروژه ، شهر تهران و حتی بصورت فصلی شهرهای دیگر کشور را نیز دربرگرفته است ، تناسب نوع ، ابعاد و نحوه عملکرد واحدهای تجاری با توجه به شرایط  اقتصادی حاکم ، وجود انکرهای قوی و کارا از جمله بهره مندی از موفقترین پردیس سینمائی کشور ، وجود مجموعه های پذیرائی متنوع و متعدد شامل ۲ حوزه فود کورت سرپوشیده و روف گاردن‌ استثنائی ، رستوران هاو کافه تریا های متنوع وجذاب و انواع واحدهای عرضه اسنک ، شهربازی وسیع و جذاب ، سهولت دسترسی طبقاتی ، پارکینگ مکفی و کارا ، بهره مندی از زیر ساخت های متناسب با نیازهای مجموعه ، نمای با هویت با نورپردازی حرفه ای و برخی فاکتورهای دیگر ، بدیهی است که بهره مندی از مولفه های یادشده ، منطقا دلالت بر موفقیت این مجموعه می نماید .

این ویژگی ها در پروژه ونوس غرب به چه صورت است؟

حالا می توان شرایط همین مولفه های تاثیر گذار در پروژه ونوس غرب را نیز مورد ارزیابی قرار داد تا به کمک نتایج آن بتوان نسبت به میزان موفقیت آن در  آینده اظهار نظر وپیش بینی دقیق‌تری داشت.

بطورکلی پردیس ومجموعه چند منظوره ونوس در مقیاس زیر بنائی نزدیک به ۵۰ در صد کورش مال در حال احداث است و لذا بدیهی است که ارزیابی مولفه های یادشده باید با توجه به این شاخصه انجام پذیرد ، از نظر معماری ، این مجموعه نیز با تبعیت از معماری مدرن و minimal و استفاده از همان کانسپت نمایش حرکت در سطوح و ترازهای مختلف طراحی گردیده است با این فرق که به دلیل تفاوت ساختار عملکردی ، طبقات ورزشی و اداری با سایر طبقات، ابعاد سطحی و حجمی وید مرکزی الزاما محدود تر خواهد بود ، پروژه ونوس غرب از انکرهای بسیار قوی و جذابی بهره مند است از جمله پردیس سینمائی با معماری داخلی بسیار شاخص ، فود کورت استثنائی و وسیع با امکان پذیرائی بصورت سرپوشیده و نیمه باز و البته رستوران های متنوع ، یک طبقه اختصاصی برای بانوان که یقینا جذابیت و پویائی ویژه و منحصر بفردی را خواهد داشت . مجموعه کامل ورزشی با تجمیع کلیه امکانات مرتبط ، در کنار بهره مندی از انکرهای جذاب یاد شده مسلما واحدهای اداری این پروژه نیز که درطبقات فوقانی قرار گرفته اند با بهره جوئی از چشم انداز  و منظر فوق العاده ، ابعاد متفاوت ، ورودی مستقل و معماری مدرن و بدیع می تواند بعنوان موفقترین قطب اداری در غرب تهران مطرح گردند . همچنین همجواری این مجموعه با مرکز خرید تیراژه را نیز باید بعنوان یکی از پتانسیل های جدی آن دانست زیرا با توجه به حجم سنگین ترافیک شهرهای بزرگ که روز به روز هم افزایش خواهد یافت یقینا گروه زیادی از شهروندان ترجیح خواهند داد که محلی را برای خرید و‌تفریح انتخاب کنند که انتخاب های بیشتری را برایشان فراهم سازد .

علاوه بر تمامی عوامل مثبت تاثیر گذار که مطرح شد بی گمان تنوع کاربریهای مختلف این مجموعه و تناسب سطوح زیربنای آن با جمعیت منطقه ای سبب می گردد تا چنانچه حوزه نفوذی آنرا صرفا منطقه ای هم تلقی نمائیم بازهم موفقیت این مجموعه تضمین شده باشد در حالیکه با توجه به این قابلیت های انکار ناپذیر یقینا باید انتظار مخاطبین فراوان فرا منطقه ای را نیز برای آن داشت با توجه به پویائی و تاثیر گذاری مولفه های ذکر شده با اطمینان می توان پیش بینی نمود که پروژه اداری تجاری تفریحی ونوس غرب از موفقیت و اقبال بسیار زیادی برخوردار خواهد شد .

بطور کلی نقش معماری را در موفقیت پروژه های تجاری و اداری چگونه ارزیابی می کنید :

اصولا برای احداث چنین پروژه هایی نیاز به حضور و مشارکت جدی افراد، گروه های تخصصی و سازمان های مختلفی می باشد ، در واقع نه سرمایه گذار ، نه گروه های تخصصی و نه سازمان های ذیربط می توانند به تنهایی موفق به انجام این مهم شوند ، این یک فعالیت جمعی است که به هرمیزان عناصر مجری آن کاراتر باشند و هماهنگی بین ایشان بیشتر ، نتیجه ای مطلوبتر شکل خواهد گرفت . بی گمان نقش معمار در این فرآیند بسیار مهم و انکار ناپذیر می باشد ، او باید هم در جایگاه تخصصی از دانش و تجربه خود نهایت استفاده را ببرد و هم درنقش یک coordinator پیوند دهنده سرمایه گذار ، گروه های تخصصی و سازمانهای ذیربط باشد و دقیقا به همین اعتبار است که نه فقط در عصر حاضر بلکه از دیرباز علیرغم حضور ‌و مشارکت گروه کثیری در اجرای هر پروژه ساختمانی ، تنها نامی که بعد از اسم هر پروژه ای مطرح میشود نام معمار آن است و با همین عنوان نیز شناسائی میگردد . شکی نیست که این به مفهوم نادیده گرفتن نقش و جایگاه بسیار مهم سایر افراد و گروه های در گیر در پروژه نیست ولی بی گمان نقش و جایگاه معمار در این فرآیند ویژه ‌و خاص است.

بطور کلی وظیفه معمار قبل از آغاز پروژه  و از زمان طرح ایده اولیه آغاز میشود و اوست که بعنوان بازوی اصلی سرمایه گذار باید با استفاده از نظرات مشاوره سایر تخصص های ذیربط که در بخش های قبلی بدان اشاره شد مطالعات امکان سنجی پروژه را راهبری نماید تا چنانچه نتیجه این مطالعات دال بر توجیه اجرای طرح باشد ، نسبت به تهیه طرح معماری پروژه بر مبنای برنامه کالبدی نشئات گرفته شده از نتیجه بررسی‌های انجام شده و سایر ملاحظات تخصصی و ضوابط ومقررات مرتبط با موضوع اقدام نماید ، بی گمان معمار وظیفه دارد تا در کنار تمامی موارد یاد شده با استفاده از توانمندی و تجربه حرفه ای خود ، با ایده ای خلاقانه مناسب ترین طرح را برای پاسخگوئی به اهداف پروژه تهیه نماید و در ادامه نیز با انجام تعاملات تخصصی با سایر دیسیپلین های مهندسی و coordination موارد فنی و اجرائی زمینه تحقق هرچه کاملتر طرح خود را فراهم سازد ، در مواقع دامنه مسئولیت معمار پروژه بسیار گسترده می باشد و مراحل قبل از طراحی و حتی بعد از بهره برداری را شامل میشود برای مثال او باید توان تخصصی و تجربی خود را به گونه ای بکار گیرد که علاوه بر تامین اهداف اقتصادی سرمایه گذار و همچنین طراحی خلاقانه ، زیبا و کارا ، حتی نحوه نگهداری پروژه‌ در آینده و ماندگاری آنرا نیز مد نظر داشته باشد . تردیدی نیست که با توجه به نقش اساسی که معمار در این فر آیند برعهده دارد ، انتخاب معمار خلاق ، توانا و باتجربه بویژه در زمینه پروژهای تجاری ، اداری از اهمیت بسزایی برخوردار است .

بعنوان آخرین سئوال ، با توجه به شرایط اجتماعی و اقتصادی حاکم بر جامعه ، شما سرمایه گذاری در چه نوع پروژه های ساختمانی را منطقی تلقی نموده و توصیه می نمائید .

اصولا صنعت ساخت و ساز در هیچ شرایطی نمی تواند دچار رکود طولانی مدت شده و یا اشباع گردد هرچند که شرایط اقتصادی حاکم بر جوامع در رونق و یا رکود موقت آن قطعا تاثیرگذار است .

برای اینکه به حاشیه نروم و پاسخ سئوال شما را حتی الامکان بصورت کوتاه بدهم ، نظر خود راجع موضوع را به تفکیک چند کاربری عمده پروژه های عمرانی بعرض می رسانم در خصوص مراکز تجاری ، تفریحی ، اگرچه که شمار قابل توجه مراکز احداث شده در سال های اخیر به ظاهرمی تواند تهدیدی برای سرمایه گذاری در این زمینه تلقی گردد ولیکن واقعیت امر این است که طی دهه های اخیر ما شاهد تغییر الگوی خرید وتفریح بوده ایم حالا باید پذیرفت که دیگر دوره اقبال عمومی به تک مغازه ها و تک سینما ها بسر آمده است و رویکرد مراجعه به مراکز بزرگ که مجموعه ای از خدمات را یکجا به مراجعیین خود عرضه می کنند عملا جایگزین آن گردیده است و دیگر خرید تنها هدف مراجعه به این مراکز نیست ، مجموعه هائی که ابتدا در شهرهای بزرگ شکل گرفت و حالا به شهرهای کوچکتر و حتی نواحی و شهرک های حاشیه ای هم گسترش یافته است . تصور میکن که این روند متوقف نشده است و همچنان می تواند بشرط توجه و پیروی از روش های علمی وتخصصی و انجام مطالعات امکان سنجی دقیق و با شناخت وتعریف بازار هدف مطمئن تامین کننده اهداف سرمایه گذاری باشد ، ضمن اینکه حالا باید بیشتر از پیش در اندیشه احداث مجموعه های ویژه و تخصصی تر نیز بود از جمله مجموعه هائی با تمرکز بر کودکان ، بانوان و بازارهائی نظیر کالاهای ورزشی و اسباب بازی ، لوازم خانگی و کالاهای تزئینی و هنری ،زیبائی و سلامت ، دیجیتال و غیره و البته مجموعه های ترکیبی تفرجی ، تجاری ( outlet villages )  که با توجه به آب ‌وهوا و اقلیم کشور می تواند با اقبال عمومی فراوانی روبرو شود نیز بعنوان گزینه بالقوه بسیار جدی می تواند مطرح گردد .

در مورد کاربری مسکونی ، با توجه به آمار موجود مسلما نیاز غیر قابل انکاری وجود دارد که یقینا با بررسی دقیق و عمیق شرایط اقتصادی موجود و کاهش سطح سرانه زیر بنا به ازاء هرنفر در کنار ارائه راهکارهای بهره وری بهتر ازفضا و طراحی خلاقانه لوازم و تجهیزات مبتکرانه که موجب افزایش بهره وری از فضا میگردد و تلاش در جهت تولید صنعتی این ملزومات و افزایش سطح کیفی بناهای ایجاد شده می توان خدماتی بسیار ارزشمندی را در این بخش ارائه نمود که هم متضمن سود آوری سرمایه گذاری های انجام شده باشد و هم بتواند خدمت و تلاشی سازنده در روند کاهش بحران مسکن بشمار آید . نباید از نظر دور داشت که‌متاسفانه طول عمر ساختمان ها در کشور ما بسیار کوتاه است و فعالیت های آتی در این زمینه چه در بخش مسکن مورد اقبال اقشار توانمند و چه در خصوص اجرای پروژه های مسکونی با سطوح زیر بنای محدود تر برای طبقات کم‌ درآمد باید با بهره جوئی از افکار و ایده های نوین شرایط بسیار بهتری را ازنظر کمی و‌کیفی فراهم سازد .

بخش دیگری که درپاسخ به سئوال شما باید مد توجه قرار گیرد ، پروژه های گردشگری است که با توجه به پتانسیل بسیار بالای صنعت گردشگری در کشور و همچنین تنوع گسترده فرهنگی و اقلیمی کشور با اطمینان می توان عنوان نمود که در این بخش زمینه فوق العاده ای برای فعالیت های عمرانی در سراسر کشور فراهم می باشد که از احداث هتل تا ایجاد انواع و اقسام مراکز گردشگری را شامل میگردد .

مسلما بررسی زمینه های سرمایه گذاری در بخش دیگر ساختمانی هم می تواند مدنظر قرار گیرد که شاید در مجالی دیگر بتوان بدان پرداخت .