نگاهی به تورم ملکی مال‌ها در ۲ سال اخیر
نگاهی به تورم ملکی مال‌ها در ۲ سال اخیر
نگاهی به قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های تجاری موجود نشان می‌دهد قیمت اسمی واحدهای تجاری واقع در مال‌ها نسبت به آغاز دوره رونق -حدود دو سال قبل و اولین روزهای بازگشت رونق به معاملات بازار ملک- افزایش یافته اما در نسبت با تورم مسکن، قیمت واقعی این واحدها کاهش یافته است؛ به این معنا که میانگین رشد قیمت واحدهای تجاری واقع در مال‌های لوکس تهران در حال حاضر نسبت به تغییرات قیمت مسکن در همین مدت کمتر است . بررسی نسبت قیمت واحدهای تجاری به اجاره این واحدها نشان می‌دهد این نسبت اکنون در بالاترین حد ممکن قرار دارد و این یعنی قیمت واحدهای تجاری اکنون حباب‌آلود بوده و انتظار می‌رود در ماه‌های آینده این قیمت‌ها کاهش یابد. یک منشا رشد کمتر قیمت واحدهای تجاری نسبت به مسکن، اضافه ظرفیتی است که در این بازار وجود دارد و به انباشت واحدهای تجاری خالی در پایتخت منجر شده است. واحدهایی که در اجاره مستاجران قرار دارند نیز در بسیاری از موارد با ناتوانی مستاجر در پرداخت اجاره‌بها رو‌به‌رو شده و پس از مدتی تخلیه می‌شوند یا اینکه اجاره‌بها به نرخ دو، سه سال قبل باقی مانده و قرارداد بدون افزایش تمدید می‌شود . بررسی قیمت واحدهای تجاری مال‌های تهران که اکنون در بازار برای فروش عرضه شده‌اند، حاکی از این است که این قیمت‌ها نسبت به حدود دو سال قبل بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش داشته است. این در حالی است که قیمت مسکن در همین مدت بیش از سه برابر (معادل بیش از ۲۰۰ درصد) رشد کرده است. البته الزاما چنین قاعده‌ای وجود ندارد که قیمت تجاری‌ها معادل تورم مسکن تغییر کند، اما به هر حال رشد کمتر قیمت واحدهای تجاری و حبابی بودن آنها در حال حاضر (با توجه به میزان بالای نسبت قیمت به اجاره) که سبب شده متقاضیان خرید به کلی این بازار را ترک کنند، انتظار غالب برای کاهش قیمت در این بازار را تقویت کرده است. این موضوع تنها گزاره مطرح شده از سوی کارشناسان نیست، بلکه واقعیت آن است که فروشنده‌های واحدهای تجاری مال‌های لوکس شمال تهران بعضا حاضر هستند واحد خود را تا ۳۰ درصد زیر قیمتی که خود آن را «قیمت بازاری حال حاضر بازار» می‌دانند، بفروشند. البته این فروشندگان از اینکه ارزش بازاری این املاک در حال حاضر حباب‌آلود است، غافل هستند و فراموش کرده‌اند که قیمت واحدهای تجاری همین حالا با توجه به نسبت بین عرضه و تقاضا، اشباع است. قیمت پیشنهادی واحدهای مرغوب تجاری در مال‌های لوکس شمال تهران در حال حاضر عمدتا مترمربعی ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است و این در حالی است که در برخی مراکز تجاری نوساز بعضا قیمت‌ها به بیش از ۲۰۰ میلیون تومان نیز می‌رسد. نگاهی به قیمت واحدهای تجاری فایل شده برای فروش در مجتمع تجاری معروف غرب تهران نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی فروش ملک و سرقفلی واحدهای با موقعیت مطلوب در این مجتمع اکنون حدود ۱۸۰ میلیون تومان است؛ این در حالی است که حدود یک سال و نیم قبل و در اولین ماه‌هایی که بازار ملک مسیر رونق را در پیش گرفت، واحدهای تجاری این مجتمع عموما حول و حوش مترمربعی ۸۰ میلیون تومان عرضه می‌شد. در یکی از پاساژهای قدیمی و خوشنام تجریش نیز قیمت هر مترمربع ملک و سرقفلی یک واحد تجاری ۱۴۰ میلیون تومان پیشنهاد شده است. قیمت‌های پیشنهادی فروش در مال معروف دیگری در این محدوده بین مترمربعی ۹۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان است که بر اساس موقعیت واحد، کاربری قبلی، میزان اجاره فعلی واحد و مواردی از این دست متغیر است. در یکی از مجتمع‌های تجاری نوساز سعادت‌آباد، ملکیت و سرقفلی یک واحد تجاری در طبقه همکف مناسب کاربری فودکورت یا رستوران، مترمربعی ۱۰۰ میلیون تومان پیشنهاد شده که البته به زعم فروشنده، در زمره فایل‌های زیر قیمت به شمار می‌آید؛ چراکه در محدوده سعادت‌آباد و شهرک غرب، واحدهای تجاری طبقات همکف مال‌های خوشنام عموما بین ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان فایل شده‌اند .
نظرات