تحلیل حقوقی قراردادهای اجاره در بحران...

مقدمتا باید گفت برخی از مکان‌ها مثل داروخانه‌ها یا مراکز فروش مواد غذایی خام، به علت افزایش مصرف اقلام بهداشتی و بیم دسترسی‌نداشتن به مواد غذایی اولیه، با افزایش فروش رو‌به‌رو بوده‌اند و به همین دلیل از شمول این تحلیل خارج هستند، اما سایر اماکن موضوع اجاره، قابل تقسیم به دو دسته کلی هستند :

وضعیت حقوقی قراردادهای اجاره تجاری

۱- دسته‌ای که طبق تصمیم دولت، جزء مشاغلی شناخته شده‌اند که در ایام اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی باید تعطیل باشند و اصطلاحا جزء مشاغل غیر‌ضرور شناخته شده‌اند. در این فرض به نظر می‌رسد فورس‌ماژور موجب شده که محل اجاره قابلیت انتفاع را از دست بدهد و با توجه به روح ماده ۴۸۱ قانون مدنی و علت فقهی حکم ماده مذکور، چنین بر‌می‌آید که قانون‌گذار نخواسته است در جایی که انتفاع منظور عقد را نمی‌توان از مورد اجاره کرد، مستاجر را مکلف به پرداختن اجاره‌بها کند و موید این موضوع تحلیل فقهی مربوط به استقرار دین مربوط به اجاره‌بهاست؛ بنابراین با قطعیت می‌توان گفت که موجر املاک تجاری استحقاق دریافت اجاره‌بهای مدتی را که مستاجر به‌علت ممنوعیت قانونی نتوانسته از مورد اجاره استفاده کند، ندارد و به علت فورس‌ماژور، عدم‌پرداخت اجاره‌بهای مدت مذکور، قانونا تخلف مستاجر نیست و موجر نمی‌تواند به شروطی از متن قرارداد که به این علت به او حق فسخ می‌دهد، استناد کند و به همین دلیل تخلیه در این فرض قطعا با مبانی فقهی و حقوقی مربوطه در تضاد خواهد بود .

اما سوال اینجاست که وضعیت قرارداد به چه شکل خواهد بود، هرچند قاعده این است که فورس‌ماژور حسب مورد موجب تعلیق یا انفساخ قهری قرارداد می‌شود ولی در قراردادهای مستمر مخصوصا اجاره که در لحظه‌لحظه مدت قرارداد در حال ظهور است و عدم قابلیت انتفاع از مورد اجاره به علت عیب عین مستاجره نیست، به نظر می‌رسد نباید قائل به انفساخ (انحلال قهری) بود چراکه انفساخ خلاف اراده نخستین طرفین است و نباید با تفسیر موسع اعمال شود بالاخص که چه بسیار مستاجران اماکن تجاری که با هزینه‌های قابل توجه و بعضا هنگفت به تدارک دکور و ابزار و وسایلی در محل اجاره پرداخته‌اند که انحلال قرارداد موجب زیان سنگین به آنها خواهد شد و از طرفی اصل بر این است که در شرایط جدید حادث‌شده، تا حد امکان به قرارداد و لزوم آن احترام گذاشته شود و از سوی دیگر تعلیق قرارداد اجاره به این مفهوم که مدت عدم قابلیت استفاده به انتهای قرارداد اضافه شود نیز فاقد وجاهت قانونی و یک تکلیف اضافی به نظر می‌رسد و باید قائل به این بود که مدت فاقد امکان استفاده، جزء مدت قرارداد است و پس از انقضای اجاره نمی‌توان طرفین را مکلف به افزودن این مدت به مدت قرارداد دانست و صرفا ظهور عقد اجاره در لحظاتی که فاقد امکان استفاده بوده، ما‌بازای ریالی مورد توافق را برای موجر ایجاد نمی‌کند و در واقع موجب تعلق‌نگرفتن اجاره‌بها به موجر می‌شود. به نظر می‌رسد در‌صورتی‌که ادامه شرایط طولانی‌تر از مدت عرفی و معقول شود برای موجر املاک تجاری حق فسخ به‌دلیل رفع ضرر قابل تصور باشد .

۲- آن دسته از مشاغل که تصمیمات دولت موجب تعطیلی آنها نشده ولی به‌علت شیوع کرونا و کاهش شدید مراجعه مردم به این علت، مورد اجاره امکان استفاده داشته ولی درآمد آنها به‌طور فاحش کاهش یافته است: در این فرض استناد به فورس‌ماژور و قوه قاهره فاقد هرگونه مبنای حقوقی است، بلکه باید موضوع را بر‌اساس قاعده نفی عسر و حرج تحلیل کرد. مضاف بر اینکه شرایط جدید می‌تواند خلاف توافق ضمنی طرفین باشد؛ به این معنا که علت تعیین اجاره‌بها به‌ ر‌قم مندرج در قرارداد به‌علت امکان بالقوه بهره‌برداری از آن بوده وگرنه اساسا یا مستاجر آن را اجاره نمی‌کرد یا به آن مبلغ، اجاره نمی‌کرد؛ بنابراین شرایط جدید با استناد به نظریه شرط ضمنی، برای مستاجر حق فسخ نسبت به مابقی مدت ایجاد می‌کند و از طرفی در صورت بقای عقد اجاره و عدم مساعدت موجر، می‌توان با وحدت ملاک‌گرفتن از ماده ۱۶ قانون بیمه ایران، تبصره یک ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی، ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ماده ۱۷۹ قانون دریایی ایران و تئوری موازنه، اعمال نظریه شرط ضمنی عرفی در راستای اصل حاکمیت اراده و اصل لزوم تفسیر قرارداد از منظر اقتصادی و دلیل مصلحت اجتماعی به‌مثابه یک دلیل اثباتی منطقی فقهی، قائل به تعدیل قضائی مبلغ اجاره‌بهای این مدت و کاهش آن متناسب با امکان کسب درآمد در شرایط خانه‌نشینی مردم بود و دادگاه می‌تواند مبلغ را ازسوی کارشناس رسمی دادگستری تعیین کند .

در پایان بحث اماکن تجاری، باید توجه داشت که وضعیت قراردادهای اجاره تجاری ممکن است طبق شرایط ناشی از کرونا، نسبت به مدتی از آن مشمول حکم فورس‌ماژور شود و نسبت به مدتی از آن، مشمول حکم قاعده نفی عسر و حرج که در هر کدام باید تابع احکام مورد اشاره عمل شود .

وضعیت حقوقی قراردادهای اجاره مسکونی

در چنین مواردی وضعیت متفاوت است. شرایط ناشی از کرونا به‌طور مستقیم روی منفعتی که مستاجر به‌دنبال آن، قرارداد اجاره را منعقد کرده است (‌سکونت در ملک) تاثیری نمی‌گذارد و باید توجه داشت یکی از شروطی که باعث می‌شود فورس‌ماژور تکلیف شخص را از انجام تعهد ساقط کند، این است که آن حادثه علت مستقیم و موثر عدم انجام تعهد باشد و هرچند شیوع ویروس کرونا ممکن است توان مالی اشخاص را در پرداخت اجاره‌بهای املاک مسکونی کاهش دهد، اما لزوما بین آنها رابطه مستقیم و موثر متصور نیست؛ در نتیجه مستاجر باید اجاره‌بها را پرداخت کند و البته شرایط پیش‌آمده مانع مستاجر از تمسک به نهاد اعسار نیست و قاضی می‌تواند مهلت و شرایط پرداخت مناسبی به او اعطا کند .

در پایان به نظر می‌رسد همان‌طور که استاد فقید حقوق مدنی مرحوم دکتر کاتوزیان گفته‌اند باید قواعد حقوقی را به خدمت گرفت تا مشکلات جامعه حل شود نه آنکه مردم در خدمت قواعد حقوقی باشند و تلاش نگارندگان این مقاله نیز بر این بود که قوانین و قواعد نظام حقوقی به یاری مردم بیاید و اختلافات با انصاف هرچه بیشتری حل شود .

سید ایمان محمدیان و میثم مرادی، وکلای پایه یک دادگستری

منبع: شرق