نقش مطالعات در راه‌اندازی و بهره‌برداری...

دارا بودن مطالعات و امکان‌سنجی طرح‌های ساختمانی می‌تواند در مسیرساخت، راه‌اندازی و بهره‌برداری کلیه پروژه‌ها تاثیر به سزایی داشته و با شناخت دقیق از بازار و به کارگیری تجربیات و دانش اجرایی در تسهیل تصمیم‌گیری صحیح و انتخاب‌های هوشمندانه مالکین‌، سازندگان و مجریان طرح نقش خود را به صورت صحیح ایفاد نماید.

پس از شروع سونامی ساخت مجتمع‌های تجاری با در نظر گرفتن ایجاد ارزش افزوده مالی سرشار برای مالکین و سازندگان، در حال حاضر با مجتمع‌هایی مواجه هستیم که از رونق کافی برخوردار نیستند یا با عدم بازگشایی و خالی بودن واحدهای تجاری مواجه هستند. با بررسی دقیق بازار هدف به کمک برداشت‌های میدانی گسترده و مقایسه آن در طول پروسه‌های طراحی، ساخت و راه‌اندازی و همچنین تعیین کانسپت‌های جدید و تخصصی و تجمیع صنوف، قبل و یا در حین ساخت می‌توان از بروز چنین مواردی جلوگیری نموده و همچنین در صورت مواجه با موضوعات غیر قابل پیش‌بینی راه‌حل‌هایی جهت حل مشکلات ارائه نمود.

مطالعات را می‌توان در سه بخش اطلاعات پروژه (موقعیت مکانی، ابعاد، اسناد، مجوزات، شکل، مساحت و ... )، مطالعات میدانی بازار (رقبا، پروژه‌های آتی محدوده، دامنه نفوذ، کاربری‌های موجود، نیازها، کمبود و خلاهای منطقه‌ای و ... ) و تدوین سناریو و پیشنهادهای اجرایی نهایی (تعیین کانسپت نهایی، کاربری‌های پیشنهادی، شیوه‌های راه‌اندازی و بهره‌برداری و ... ) تقسیم نمود. نکته حائز اهمیت که در بسیاری از موارد مخصوصاً پروژه‌های دولتی و خصوصی لحاظ نمی‌گردد، بهره‌مندی و لحاظ نمودن تجربه‌های واقعی راه‌اندازی و بهره‌برداری مجتمع‌ها می‌باشد تا از بروز بسیاری از هزینه‌های مجدد پس از بازگشایی و یا رفع نیازهای آتی بهره‌برداری جلوگیری نماید.

برای ارائه بهترین سناریو منطبق بر زمان و آینده‌نگری اولیه می‌بایست همزمان با بررسی‌های ابتدایی و مطالعات میدانی، جلسات همفکری با تیم ساخت و طراحی به لحاظ اصلاح مسیر طراحی سابق و اهداف پروژه تشکیل داده تا علاوه بر لحاظ نمودن تمام ابعاد پروژه، سناریو‌هایی قابل ارائه‌ای با تحلیل تجربی ارائه نمود.

به طور مثال در یکی از پروژه‌های انجام شده، اصلاح نقشه‌های معماری بدون ایجاد هزینه با رویکرد در نظر گرفتن نیازهای آتی بهره‌برداران پس‌از افتتاح، بیش از ۵/۱ درصد به متراژ تجاری قابل فروش اضافه نموده و یا در پروژه‌ای دیگر اصلاح نقشه‌های معماری از بابت سیرکولاسیون تردد و مسیر ورود و خروج بازدیدکنندگان، علاوه بر جلوگیری از هدر رفت انرژی حین بهره‌برداری، در نظر گرفتن سناریوهای خروج بازدیدکنندگان به توازن مسیرهای تردد در رونق‌بخشی مجتمع و همچنین ایجاد فضایی جدید به منظور ارائه خدمات رفاهی منحصر به فرد انجامید.

سناریو و پیشنهادات نهایی ارائه شده در مطالعات معمولا از پروژه‌های خردی تشکیل شده که اجازه می‌دهد اصلاحات فرآیندی، ایده‌های نوینی را با پایین‌ترین ریسک، به مرحله اجرا گذارد تا با پیاده‌سازی آن به صورت مشهود و نامشهود برای هر نوع ذینفع نحوه استفاده نهایی از کلیه فضاها را تعیین کند. و از طرف دیگر منبعی الهام بخش برای بهره‌برداری موفق در آتیه خواهد بود.

طی تجربیاتی مشهود در عینیت پروژه‌های افتتاح شده و در حال اجرا، مطالعات به صورت ادواری می‌بایست به روز رسانی شود تا در پیچ و تاب التهابات اقتصادی، اجتماعی و .... گرفتار نمانده و مسیر رو به رشد و تعالی هر پروژه به سمت نزولی سوق پیدا نکند.

آیدا امیدواری

کارشناس مطالعات و امکان سنجی